Статья 678. "Гражданский кодекс РФ (часть вторая)" от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 24.07.2023) (с изм. и доп., вступ. в силу с 12.09.2023)

1. Целевое использование жилого помещения по договору найма - проживание в нем граждан. Поэтому на нанимателя в отношении жилого помещения в соответствии с договором найма возлагаются следующие обязанности:

- использовать жилое помещение только для проживания - эта обязанность означает запрет на использование жилого помещения для иных целей (производственных, коммерческих), кроме проживания;

- обеспечивать сохранность жилого помещения - не допускать проникновения в жилое помещение посторонних лиц, а также не допускать его порчу или повреждение;

- поддерживать жилое помещение в надлежащем состоянии - осуществлять текущий ремонт жилого помещения, а также принимать меры по сохранению жилого помещения в том состоянии, в котором оно было передано наймодателем по договору найма, в целях обеспечения его пригодности для проживания в нем.

Нанимателю запрещается осуществлять переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя. Данный запрет направлен на обеспечение сохранения жилого помещения в том состоянии и в том виде, в котором оно было предоставлено наймодателем по договору найма, за исключением случаев, когда наниматель согласен с такими переустройством и реконструкцией.

В то же время здесь усматривается некоторое несоответствие содержания запрета жилищному законодательству, так как, в частности, ст. 25 ЖК РФ в отношении жилого помещения допускает проведение переустройства и перепланировки жилого помещения, но не его реконструкции.

Что касается согласия наймодателя на переустройство и реконструкцию жилого помещения, то оно, поскольку договор найма заключается в письменной форме, также должно быть дано именно в письменной форме путем направления согласительного письма или подтверждения письменного уведомления нанимателя о желании осуществить переустройство и реконструкцию жилого помещения.

На нанимателя жилого помещения возлагается обязанность вносить два вида платы по договору найма:

- плата за жилое помещение, которая включает в себя, в частности, плату за пользование жилым помещением (плата за наем), плату за содержание и ремонт жилого помещения;

- коммунальные платежи. Коммунальные платежи наниматель вносит, если договором найма не установлено иное.

2. Применимое законодательство:

- ЖК РФ.

3. Судебная практика:

- Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 15.12.2010 по делу N А43-44231/2009;

- Определение СК по гражданским делам Верховного суда Республики Северная Осетия - Алания от 05.02.2013 по делу N 33-90-2013;

- Определение СК по гражданским делам Курганского областного суда от 22.01.2013 по делу N 33-134/2013;

- Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 16.02.2011 по делу N А33-2786/2010;

- Постановление ФАС Дальневосточного округа от 16.02.2005 N Ф03-А73/04-1/4014;

- Определение СК по гражданским делам Московского областного суда от 02.12.2013 по делу N 33-24046/2013;

- Определение Санкт-Петербургского городского суда от 18.03.2013 N 33-4098/2013.