Статья 612 ГК РФ ч.2. Ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества
Статья 612. Ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества 
1. Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.
При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:
потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;
непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;
потребовать досрочного расторжения договора.
Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.
Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.
2. Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.
Комментарий к статье 612 ГК РФ ч.2
1. Ответственность за недостатки имущества, передаваемого по договору аренды, возлагается на арендодателя, поскольку арендодатель как собственник либо лицо, им уполномоченное, обязано поддерживать имущество в надлежащем состоянии, то есть в состоянии, соответствующем его назначению.
В случае если арендодатель передал арендатору имущество с недостатками, даже несмотря на то, что он не знал об их наличии при передаче имущества арендатору, за недостатки такого имущества отвечает он. При этом ответственность за указанные недостатки в отношении арендодателя наступает только в том случае, если эти недостатки полностью либо частично препятствуют возможности использования имущества. Невозможность использования имущества, исходя из материалов судебной практики, означает невозможность его использования по целевому назначению (например, арендуемое помещение не соответствует санитарно-эпидемиологическим нормам).
В целях защиты своих прав арендатору предоставляется возможность реализовать следующие права:
- предъявить требование безвозмездного устранения недостатков имущества;
- предъявить требование о соразмерном уменьшении арендной платы;
- предъявить требование о возмещении своих расходов на устранение недостатков имущества;
- непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;
- потребовать досрочного расторжения договора.
При этом обязательным условием для реализации вышеуказанных прав арендатора является предварительное уведомление о таких недостатках арендодателя. Только в этом случае, как следует из материалов судебной практики, арендатор может предъявить любое из вышеуказанных прав.
В этом случае арендодателю предоставлены следующие права:
- произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии;
- безвозмездно устранить недостатки имущества. Однако в этом случае, если такое устранение не повлечет за собой полного возмещения расходов, понесенных арендатором, арендодатель обязан будет полностью возместить непокрытую часть убытков.
Арендодатель имеет право на защиту своих прав в случае передачи им имущества с недостатками, которые были либо оговорены при заключении договора аренды, либо были заранее известны арендатору, либо могли быть им обнаружены при заключении договора аренды. В этом случае арендодатель освобождается от ответственности за передачу в аренду имущества с недостатками.
2. Судебная практика:
- Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 27.11.2006 N Ф04-7493/2006(28300-А75-38) по делу N А75-1269/2006;
- Постановление ФАС Северо-Западного округа от 16.10.2006 по делу N А05-19192/2005-6;
- Постановление ФАС Московского округа от 23.05.2014 N Ф05-4626/14 по делу N А40-104213/2013;
- Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.10.2013 N 15АП-15387/2013;
- Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.04.2013 N 15АП-2955/2013;
- Постановление ФАС Московского округа от 25.12.2013 N Ф05-16397/13 по делу N А40-74325/2012;
- Постановление ФАС Центрального округа от 31.01.2012 N Ф10-5490/11 по делу N А54-3201/2010;
- Постановление ФАС Уральского округа от 25.03.2009 N Ф09-1131/09-С6;
- Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 19.12.2012 N 03АП-4627/12;
- Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 27.12.2012 N Ф01-5527/12 по делу N А43-9173/2011;
- Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 08.09.2009 по делу N А82-10939/2008-72.
Н.А. Баринов, С.А. Барышев, Е.А. Бевзюк, М.А. Беляев, Т.А. Бирюкова, Ю.Н. Вахрушева, Р.Р. Долотина, Н.В. Елизарова, Р.Ю. Закиров, Н.А. Захарова, П.З. Иванишин, С.Ю. Морозов, Т.Н. Михалева
"КОММЕНТАРИЙ К ГРАЖДАНСКОМУ КОДЕКСУ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ. ЧАСТЬ ВТОРАЯ ОТ 26 ЯНВАРЯ 1996 ГОДА № 14-ФЗ"
2014 год