Раздел II. Критерии для кредитных требований, отнесенных к подклассам финансирования приносящей доход недвижимости и финансирования коммерческой недвижимости с нестабильными ценовыми параметрами
Раздел II. Критерии для кредитных требований, отнесенных к подклассам финансирования приносящей доход недвижимости и финансирования коммерческой недвижимости с нестабильными ценовыми параметрами 
|
N п/п
|
Критерий
|
Уровень кредитоспособности
|
|||
|
высокий (BBB- и выше)
|
достаточный (BB+ или BB)
|
удовлетворительный (BB- или B+)
|
слабый (от B до C-)
|
||
|
1
|
2
|
3
|
4
|
5
|
6
|
|
1.
|
Финансовое положение
|
||||
|
1.1.
|
Рыночные условия
|
Спрос и предложение по типу проекта и его месторасположению находятся в равновесии. Количество конкурирующих объектов недвижимости, появляющихся на рынке, равно или меньше прогнозируемого спроса
|
Спрос и предложение по типу проекта и месторасположению в настоящее время находятся в равновесии. Количество конкурирующих объектов недвижимости, появляющихся на рынке, примерно равно прогнозируемому спросу
|
Рыночные условия находятся в относительном равновесии. Конкурирующие объекты недвижимости появляются на рынке, а другие находятся на стадиях планирования. Конструкция и возможности проекта не являются самыми лучшими по сравнению с новыми проектами
|
Рыночные условия являются слабыми. Непонятно, когда условия улучшатся и вернутся в состояние равновесия. Проект теряет арендаторов по окончании сроков договоров аренды. Новые условия договоров аренды являются менее привлекательными по сравнению с текущими
|
|
1.2.
|
Финансовые коэффициенты и уровень авансирования
|
Доходы по проекту финансирования объекта недвижимости в значительной степени превышают платежи по погашению и обслуживанию долга (далее - покрытие обслуживания долга) (не относится к стадии строительства), а отношение суммы кредита к оценочной стоимости рассчитывается с учетом типа объекта недвижимости. Если существует вторичный рынок, операция отвечает рыночным стандартам
|
Покрытие обслуживания долга и отношение суммы кредита к оценочной стоимости являются удовлетворительными. Если существует вторичный рынок, операция отвечает рыночным стандартам
|
Покрытие обслуживания долга объекта недвижимости ухудшилось и стоимость недвижимости упала, увеличив тем самым отношение суммы кредита к оценочной стоимости
|
Покрытие обслуживания долга объекта недвижимости значительно ухудшилось и отношение суммы кредита к оценочной стоимости значительно выше стандартов получения новых кредитов
|
|
1.3.
|
Стресс-анализ
|
Ресурсы объекта недвижимости, механизмы на случай чрезвычайных ситуаций и структура обязательств позволяют выполнять финансовые обязательства в условиях сильного экономического стресса
|
Состояние объекта недвижимости позволяет выполнять финансовые обязательства при финансовых проблемах. Объект недвижимости может подвергнуться дефолту только в условиях сильного экономического стресса
|
Во время экономического спада может упасть доходность объекта недвижимости, что ограничит возможности финансирования капитальных инвестиций и значительно увеличит риск дефолта
|
Значительные финансовые проблемы; по объекту недвижимости будет объявлен дефолт, если условия не улучшатся в ближайшем будущем
|
|
1.4.
|
Предсказуемость денежных потоков
|
||||
|
1.4.1.
|
Для завершенного и стабильного объекта недвижимости
|
Долгосрочные договора аренды недвижимости заключены с кредитоспособными арендаторами, их сроки сильно разнесены. Объект недвижимости имеет опыт сохранения арендаторов после окончания договоров аренды. Низкий уровень незанятых помещений. Расходы предсказуемы (содержание, договор страхования, обеспечение безопасности, налоги на недвижимость)
|
Большинство договоров - долгосрочные с арендаторами различной кредитоспособности. Объект недвижимости подвержен обычному уровню текучести арендаторов после завершения договоров аренды. Низкий уровень незанятых помещений. Расходы предсказуемы
|
Большинство договоров - среднесрочные с арендаторами различной кредитоспособности. Умеренная текучесть арендаторов после завершения договоров аренды. Умеренный уровень незанятых помещений. Расходы относительно предсказуемы, но варьируются по отношению к доходности
|
Договора аренды заключены на различные сроки с арендаторами различной кредитоспособности. Очень высокая текучесть арендаторов после завершения договоров аренды. Высокий уровень незанятых помещений. Значительные траты на подготовку мест для новых арендаторов
|
|
1.4.2.
|
Для завершенного объекта недвижимости с волатильными ценовыми характеристиками
|
Активность на рынке аренды недвижимости отвечает прогнозам или превышает их. Денежные потоки по проекту должны стабилизироваться в ближайшем будущем
|
Активность на рынке аренды недвижимости отвечает прогнозам или превышает их. Денежные потоки по проекту должны стабилизироваться в ближайшем будущем
|
Сдача в аренду большей частью находится в рамках прогнозов, однако стабилизации денежных потоков не ожидается в течение некоторого времени
|
Активность на рынке аренды недвижимости не удовлетворяет ожиданиям. Несмотря на достижение прогнозируемых уровней занятости помещений, денежные потоки очень ограничены вследствие низкого уровня доходности
|
|
1.4.3.
|
Для этапа строительства
|
Объект недвижимости предварительно полностью сдан на весь срок кредита или продан арендатору (при наличии в договоре права выкупа недвижимости) или покупателю с инвестиционным рейтингом или кредитор с инвестиционным рейтингом обязался предоставить банку замещающее финансирование
|
Объект недвижимости предварительно полностью сдан или продан кредитоспособному арендатору или покупателю, или кредитор с инвестиционным рейтингом обязался предоставить банку долгосрочное финансирование
|
Активность на рынке аренды недвижимости находится в рамках прогнозов, однако объект не может быть предварительно сдан в аренду и нет возможности замещающего финансирования. Банк может являться долгосрочным кредитором
|
Качество объекта недвижимости ухудшается вследствие перерасхода средств, ухудшения рыночных условий, отмены договоров арендаторами или прочих факторов. Может существовать спор со стороной, предоставляющей долгосрочное финансирование
|
|
2.
|
Характеристики активов
|
||||
|
2.1.
|
Месторасположение
|
Объект недвижимости находится в очень хорошем месте, которое удобно для предоставления услуг, нужных арендаторам
|
Объект недвижимости находится в хорошем месте, которое удобно для предоставления услуг, нужных арендаторам
|
Месторасположение объекта недвижимости не имеет конкурентного преимущества
|
Проблемы с месторасположением объекта отягощены спецификой конструкции проекта
|
|
2.2.
|
Конструкция и условия
|
Объект недвижимости привлекателен благодаря своей конструкции, конфигурации и эксплуатационным расходам и очень конкурентоспособен по сравнению с новыми объектами недвижимости
|
Удовлетворительные конструкция, конфигурация и эксплуатационные расходы. Конструкция и возможности объекта конкурентоспособны по сравнению с новыми объектами
|
Объект недвижимости адекватен в плане его конфигурации, конструкции и эксплуатационных расходов
|
Существуют слабые места в конфигурации, конструкции и эксплуатационных расходах объекта недвижимости
|
|
2.3.
|
Объект недвижимости находится на стадии строительства
|
Консервативный бюджет строительства с ограниченными техническими рисками. Высококвалифицированные подрядчики
|
Консервативный бюджет строительства с ограниченными техническими рисками. Высококвалифицированные подрядчики
|
Адекватный бюджет строительства. Квалифицированные подрядчики
|
Проект превысил прогнозируемый бюджет или нереалистичен с учетом его технических рисков. Низкий уровень квалификации подрядчиков
|
|
3.
|
Состояние спонсора/девелопера
|
||||
|
3.1.
|
Финансовые возможности и желание поддержать объект недвижимости
|
Спонсор/девелопер сделал значительный денежный взнос на строительство или приобретение объекта недвижимости. Спонсор/ девелопер располагает значительными ресурсами и ограниченными прямыми или условными обязательствами. Объекты недвижимости спонсора/девелопера диверсифицированы по географии и типу
|
Спонсор/девелопер сделал денежный взнос на строительство или приобретение объекта недвижимости. Финансовое состояние спонсора/девелопера позволяет ему поддерживать объект недвижимости и в случае проблем с денежными потоками. Объекты недвижимости спонсора/девелопера расположены в различных регионах
|
Взнос спонсора/девелопера может быть несущественным или делаться в неденежной форме. Среднее или хуже среднего финансовое состояние спонсора/девелопера
|
Спонсор/девелопер не имеет возможности или желания поддерживать проект
|
|
3.2.
|
Репутация и опыт работы с аналогичными объектами
|
Опытный менеджмент и высокое качество спонсора. Хорошая репутация и значительный успешный опыт работы с аналогичными объектами недвижимости
|
Надлежащий уровень менеджмента и качества спонсора. Спонсор или менеджмент имеют успешный опыт работы с аналогичными объектами недвижимости
|
Среднее качество менеджмента и спонсора. Опыт менеджмента или спонсора не вызывает серьезных сомнений в отношении эффективности управления объектами недвижимости
|
Неэффективный менеджмент и низкое качество спонсора. Менеджмент и спонсор не имеют опыта управления объектами недвижимости
|
|
3.3.
|
Взаимоотношения с игроками на рынке недвижимости
|
Хорошие взаимоотношения с основными игроками, такими как агенты по передаче объектов недвижимого имущества в аренду
|
Налаженные взаимоотношения с основными игроками, такими как агенты по передаче объектов недвижимого имущества в аренду
|
Адекватные взаимоотношения с агентами по сдаче в аренду и прочими сторонами, предоставляющими значимые услуги в области недвижимости
|
Плохие взаимоотношения с агентами по сдаче в аренду и (или) прочими сторонами, предоставляющими значимые услуги в области недвижимости
|
|
4.
|
Обеспечение
|
||||
|
4.1.
|
Характер обеспечения
|
Первое приоритетное обеспечение
|
Первое приоритетное обеспечение
|
Первое приоритетное обеспечение
|
Обеспечение не является первым по приоритетности, что ограничивает возможность кредитора вступить во владение объектом недвижимости в случае неисполнения обязательств заемщиком
|
|
4.2.
|
Уступка арендной платы (для проектов, сдающихся в аренду долгосрочным арендаторам)
|
Права требования оплаты аренды уступлены кредитору. Он имеет текущую информацию об арендаторах, которая обеспечит их уведомление о переводе непосредственно кредитору сумм за аренду, например текущей арендной платы, и копий договоров аренды
|
Права требования оплаты аренды уступлены кредитору. Он имеет текущую информацию об арендаторах, которая обеспечит их уведомление о переводе непосредственно кредитору сумм за аренду, например текущей арендной платы, и копий договоров аренды
|
Права требования оплаты аренды уступлены кредитору. Он имеет текущую информацию об арендаторах, которая обеспечит их уведомление о переводе непосредственно кредитору сумм за аренду, например текущей арендной платы, и копий договоров аренды
|
Кредитор не имеет права на арендную плату и не располагает информацией, необходимой для уведомления арендаторов
|
|
4.3.
|
Условия страхового покрытия
|
Условия страхового договора обеспечивают достаточное страховое покрытие по договору
|
Условия страхового договора обеспечивают достаточное страховое покрытие по договору
|
Условия страхового договора обеспечивают достаточное страховое покрытие по договору
|
Условия страхового договора обеспечивают страховое покрытие по договору ниже стандартного уровня
|
