<Информация> Банка России "Ответы на вопросы относительно проектного финансирования долевого строительства"

Возможно ли застройщику отслеживать движение денежных средств на счете эскроу?

(т.е. как застройщик узнает об исполнении обязанности дольщиком по оплате договора и в каком размере); данная информация предоставляется по запросу или в обязательном порядке Банком, в какой форме и в какие сроки?

Указанная информация является сведениями, составляющими банковскую тайну. Согласно статье 860.9 Гражданского кодекса Российской Федерации право требовать от банка предоставления сведений, составляющих банковскую тайну, имеют как депонент, так и бенефициар по договору счета эскроу. Полагаем, что порядок получения информации о движении денежных средств на счете эскроу может быть урегулирован по соглашению заинтересованными сторонами.

Будет ли Банк каким-либо образом отслеживать поступление денежных средств согласно срокам, предусмотренных договором участия в долевом строительстве? Если да, будут ли какие-то санкции за просрочку?

На банк законодательством Российской Федерации о долевом строительстве таких обязанностей не возложено.

Как участвует Банк при расторжении договора участия в долевом строительстве, в случае неуплаты дольщиком платежей по указанному договору?

Банк не является стороной договора участия в долевом строительстве (ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ). Основания для одностороннего отказа застройщика от исполнения обязательств по договору участия в долевом строительстве в связи с неуплатой участником долевого строительства цены договора указаны в частях 4 и 5 статьи 5, порядок действий застройщика в рассматриваемой ситуации - в части 3 статьи 9 Закона N 214-ФЗ. Действия банка в случае расторжения договора участия в долевом строительстве по прекращению договора счета эскроу предусмотрены частями 7, 8 статьи 15.5 Закона N 214-ФЗ. Отмечаем, что с 27 июня 2019 года статья 15.5 дополнена частью 7.1, предусматривающей возможность уполномоченного банка (эскроу-агента) отказаться от договора счета эскроу в одностороннем порядке при невнесении денежных средств на счет эскроу в течение более трех месяцев со дня заключения такого договора.

На деньги, размещенные на счете эскроу, может ли быть обращено взыскание по исполнительным документам за другие долги дольщика? В случае принудительного списания средств с эскроу-счета, дольщик будет считаться не исполнившим свои обязательства по договору участия в долевом строительстве и, соответственно, квартиру не получит? Так ли это?

В соответствии с пунктом 4 статьи 860.8 Гражданского кодекса Российской Федерации приостановление операций по счету эскроу, арест или списание денежных средств, находящихся на счете эскроу, по обязательствам депонента перед третьими лицами и по обязательствам бенефициара не допускается.

Возможна ли для дольщика рассрочка при внесении средств на счет эскроу?

Оплата осуществляется в соответствии с условиями договора участия в долевом строительстве. Законодательные ограничения для рассрочки платежа при использовании для расчетов по договору участия в долевом строительстве счетов эскроу отсутствуют. Согласно части 3 статьи 5 Закона N 214-ФЗ уплата цены договора производится после государственной регистрации договора путем внесения платежей единовременно или в установленный договором период в безналичном порядке.

Возможно ли застройщикам рассчитывать на пониженную кредитную ставку в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 30.12.2018 N 1764 "Об утверждении Правил предоставления субсидий из федерального бюджета российским кредитным организациям на возмещение недополученных ими доходов по кредитам, выданным в 2019 - 2024 годах субъектам малого и среднего предпринимательства по льготной ставке"?

Постановлением Правительства Российской Федерации от 28.12.2019 N 1927 внесены изменения в постановление Правительства Российской Федерации от 30.12.2018 N 1764, уточняющие критерии, которым должен соответствовать заемщик-застройщик для получения кредита на инвестиционные цели с пониженной процентной ставкой (см. пункты 20, 20(1)).

Предусмотрено ли начисление процентов на депонированные средства на эскроу счете?

В соответствии с законодательством проценты на сумму денежных средств на счетах эскроу не начисляются (ст. 15.5 Закона N 214-ФЗ).

Разъяснить механизм работы банка и застройщика по эскроу-счетам при условии, что процесс строительства будет значительно опережать денежный поток от заключенных ДДУ. Банки будут выделять застройщику больше денежных средств, чем поступило по договорам участия в долевом строительстве на основании чего? КС-2? КС-3?

Порядок предоставления банком денежных средств по кредитному договору регулируется условиями кредитного договора.

Какие действия должны предпринять дольщики (которые внесли свои денежные средства на счет эскроу) в том случае, если у банка отозвали лицензию?

В соответствии с частью 10 статьи 15.4 Закона N 214-ФЗ если в отношении уполномоченного банка, в котором открыт счет эскроу, наступил страховой случай в соответствии с Федеральным законом от 23.12.2003 N 177-ФЗ "О страховании вкладов физических лиц в банках Российской Федерации" (далее - Закон N 177-ФЗ) до ввода в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и государственной регистрации права собственности в отношении объекта (объектов) долевого строительства, входящего в состав таких многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, застройщик и участник долевого строительства обязаны заключить договор счета эскроу с другим уполномоченным банком. В соответствии с частью 6 статьи 12.2 Закона N 177-ФЗ выплата возмещения по счету эскроу, открытому для расчетов по договору участия в долевом строительстве, производится государственной корпорацией Агентство по страхованию вкладов в течение 20 рабочих дней со дня представления вкладчиком в Агентство соответствующих документов. Согласно части 9 указанной статьи выплата возмещения по счету эскроу, открытому для расчетов по договору участия в долевом строительстве, осуществляется путем перечисления соответствующих денежных средств на счет эскроу вкладчика, открытый в другом банке в соответствии с Законом N 214-ФЗ для осуществления расчетов по договору участия в долевом строительстве по тому же объекту долевого строительства, в отношении которого открывался счет эскроу.

В соответствии с Законом N 214-ФЗ денежные средства дольщик несет в банк только после регистрации договора участия в долевом строительстве в Росреестре. Поэтому дольщикам необходимо будет в обязательном порядке открывать аккредитив, для того чтобы подтвердить свои намерения на заключение договора участия в долевом строительстве.

Требование об обязательном открытии аккредитива для целей внесения денежных средств на счет эскроу законодательством Российской Федерации не предусмотрено.

Приложением N 5 к Положению Банка России от 28 июня 2017 года N 590-П "О порядке формирования кредитными организациями резервов на возможные потери по ссудам, ссудной и приравненной к ней задолженности" (далее - Положение N 590-П) при оценке условий договора подряда, заключенного с генеральным подрядчиком (в части стоимости договора подряда), предусмотрены пороговые значения доли стоимости работ генерального подрядчика в общей стоимости строительно-монтажных работ. При этом, высокому уровню кредитоспособности соответствует размер доли не менее 70%, по достаточному и удовлетворительному - не менее 60% и слабому - менее 50%. К какому уровню кредитоспособности отнести Заемщика, если доля стоимости работ генерального подрядчика составляет от 50% до 60%?

Кредитная организация самостоятельно разрабатывает систему оценки кредитного риска по ссудам, предоставленным застройщикам. Полагаем, что при определении уровня кредитоспособности по условию, содержащему числовые или процентные величины, кредитной организации следует руководствоваться правилами математического округления, а также принципом разумной осторожности и консерватизма. Одновременно информируем, что при получении обоснованных предложений о необходимости доработки критериев кредитоспособности застройщиков, основанных на практике их применения, они будут рассмотрены и, при необходимости, учтены при внесении изменений в Положение N 590-П в установленном порядке.

Может ли Банк самостоятельно закрепить во внутренней методике уровень существенности отклонения от критериев, определенных Положением N 590-П? Может ли Банк опираться на собственную дополнительную мотивировку при анализе? При проверке Центральным банком определения уровня кредитоспособности заемщика-застройщика будет ли принято во внимание профессиональное суждение Банка и его внутренняя методика? Опыт работы Застройщика, генерального подрядчика и группы, в которую входит заемщик - застройщик, в соответствии с Приложением N 5 к Положению N 590-П оценивается сразу по трем критериям: 5.2, 5.4, 6.1, при этом в каждом из этих критериев указывается различное пороговое значение опыта работы для определения уровня его кредитоспособности. Возможно ли ограничиться только одним критерием, с закреплением этого во внутренней методике, а именно оценкой опыта работы Застройщика/генерального подрядчика/группы, в которую входит заемщик-застройщик?

Кредитной организации следует оценивать критерии кредитоспособности, указанные в пунктах 5.2, 5.4 и 6.1 Приложения N 5 к Положению N 590-П в части опыта работы, отдельно, так как они различаются по способам ведения застройщиком деятельности, а именно: в п. 5.2 речь идет о наличии положительного опыта у застройщика при строительстве, в том числе хозяйственным способом (т.е. своими силами);

в п. 5.4 речь идет о наличии опыта у застройщика (группы компаний, в которую он входит) и привлеченного к строительству генерального подрядчика;

в п. 6.1 анализируется наличие опыта у застройщика (группы компаний, в которую он входит), которые осуществляют строительство, в том числе подрядным способом.

Положением N 590-П закреплен порядок определения уровня кредитоспособности застройщика (Приложение N 5 Положения N 590-П). Фактически проведенный анализ уровня кредитоспособности действующих застройщиков показал, что изложенные критерии не всегда позволяют отнести заемщика-застройщика к определенному уровню кредитоспособности, особенно если разница между количеством набранных критериев незначительная. Например, в критерии 1.2 Приложения N 5 к Положению N 590-П "Финансовые показатели (в том числе покрытие обслуживания долга, отношение заемных и собственных средств и другие показатели)" по графе "высокий уровень кредитоспособности" указаны следующие составляющие:

Прогнозные номинальные (посчитанные без учета временной стоимости денег) денежные потоки от проекта накопленным итогом за весь период кредитования и иные денежные средства, гарантированно доступные для обслуживания обязательств по целевому кредиту, превышают номинальные обязательства по кредиту (включающие обязательства по погашению основного долга и процентов по целевому кредиту) накопленным итогом за весь период кредитования не менее, чем в 1,25 раза (далее - составляющая 1).

Участие застройщика собственным капиталом и/или иными инвестициями в реализации проекта в размере более 15% от инвестиционной стоимости, подтвержденное к моменту выдачи первого транша по кредиту (далее - составляющая 2).

Права на земельный участок, изменение вида разрешенного использования (далее - ВРИ) и снятие запрета на строительство (в соответствии с п. 3 ст. 2 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" полностью оплачены (кроме случаев, если рассрочка оплаты предусмотрена заключенными договорами об освоении территории в целях строительства стандартного жилья)/договорами о комплексном освоении территории (в том числе в целях строительства стандартного жилья)/договорами о развитии застроенной территории/договорами о комплексном развитии территории по инициативе органов местного самоуправления по итогам проведенных аукционов, а также случаев, когда сумма стоимости приобретения прав на земельный участок, изменения ВРИ и снятие запрета на строительство составляет более 15% от инвестиционной стоимости проекта) (далее - составляющая 3).

Застройщик соответствует 1 и 3 составляющим, а по составляющей 2 размер участия застройщика собственным капиталом и/или иными инвестициями в реализации проекта равен 13%. Таким образом, максимальное количество составляющих по данному критерию относится к высокому уровню кредитоспособности, а одна составляющая к достаточному.

При оценке кредитоспособности застройщика в соответствии с п. 4.11 Положения N 590-П кредитной организации следует руководствоваться критериями кредитоспособности, содержащимися в Приложении N 5 к Положению N 590-П.

Возможность корректировки установленных критериев (подкритериев) Положением N 590-П не предусмотрена. В соответствии с абз. 23 пункта 2.3 Положения N 590-П кредитная организация самостоятельно разрабатывает систему оценки кредитного риска по ссудам, предоставленным застройщикам, включая случаи, когда критерий содержит несколько условий для определения уровня кредитоспособности застройщика, использующего счета эскроу. Отмечаем, что распределение ссуд, предоставленных заемщикам по уровням кредитоспособности, осуществляется исходя из простого большинства критериев (подкритериев).