4.5 ПП РФ от 11.01.2000 N 28. Организация условий для эффективной работы кредитных организаций на рынке ипотечных жилищных кредитов
4.5. Организация условий для эффективной работы
кредитных организаций на рынке ипотечных
жилищных кредитов 
Регулирование деятельности кредитных организаций
на рынке ипотечных жилищных кредитов
Расширение деятельности банков и иных кредитных организаций на рынке ипотечных жилищных кредитов, включая деятельность по предоставлению кредитов, их обслуживанию, финансированию и рефинансированию, а также необходимость снижения и эффективного распределения рисков между участниками процесса требует, с одной стороны, расширения круга разрешаемых операций, а с другой - усиления контроля и регулирования.
С этой целью предлагается:
разработать инструкцию Центрального банка Российской Федерации о порядке регулирования деятельности кредитных организаций на рынке ипотечного кредитования, регулирующую, в частности, риски кредитных организаций по операциям на рынке ипотечных жилищных кредитов;
внести изменения в инструкцию Центрального банка Российской Федерации N 63 "О порядке осуществления операций доверительного управления и бухгалтерском учете этих операций кредитными организациями Российской Федерации", предусмотрев возможность передачи прав требования по ипотечным кредитам в доверительное управление иным кредитным организациям для обслуживания кредитов.
Уточнение процедур регистрации прав и сделок
по ипотеке жилья
В соответствии с Федеральным законом "Об ипотеке (залоге недвижимости)" жилой дом или квартира, приобретенные в собственность за счет кредита банка или иной кредитной организации, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации договора купли - продажи жилого дома или квартиры. При такой форме ипотеки по закону стоимость сделки снижается на 1,5 процента (размер государственной пошлины за нотариальное удостоверение договора об ипотеке).
Однако не установлено, каким образом в этом случае осуществляется регистрация права залога, что совершенно необходимо для устранения возможности вторичного залога уже заложенного жилья без уведомления держателя последующей ипотеки.
Необходимо также установить порядок государственной регистрации смены залогодержателя по договору об ипотеке в случае уступки права требования по кредитному договору, обеспеченному ипотекой, новому кредитору, в соответствии с которым для смены залогодержателя в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество было бы достаточно волеизъявления первоначального и нового кредиторов - залогодержателей.
Предлагаемый порядок базируется на применении статей 382 и 384 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которыми при переходе прав кредитора к новому кредитору к нему переходят и права, обеспечивающие исполнение обязательства, то есть право залога. Основанием смены залогодержателя будет являться не уступка права по договору по ипотеке, а уступка права требования по кредитному договору, обеспеченному ипотекой, и, как следствие этого, смена залогодержателя.
Необходимо:
разработать и принять для учреждений юстиции - регистраторов прав на недвижимое имущество и сделок с ним инструкцию Министерства юстиции Российской Федерации о порядке регистрации ипотеки, возникающей в силу закона или договора, а также о порядке регистрации смены залогодержателя в связи с переходом прав требования по ипотечным кредитам;
подтвердить возможность регистрации ипотек, возникающих из смешанных и комплексных гражданско - правовых договоров, содержащих условия об ипотеке, в письме - разъяснении Министерства юстиции Российской Федерации учреждениям юстиции - регистраторам прав и сделок с недвижимостью.
Отражение сделок по уступке прав по ипотечным
кредитам в бухгалтерском учете кредитных организаций
В целях унификации бухгалтерского учета операций по уступке прав требований по ипотечным кредитам необходимо уточнить порядок бухгалтерского учета в письме - разъяснении Центрального банка Российской Федерации кредитным организациям - операторам вторичного рынка.
Уточнение критериев обеспеченности
по долгосрочным ссудам
Для повышения заинтересованности коммерческих банков в выдаче ипотечных кредитов и для адекватной оценки кредитного риска предлагается изменить подход к критериям обеспеченности по долгосрочным кредитам, выдаваемым кредитными организациями гражданам для приобретения жилья и обеспеченным ипотекой приобретаемого жилья.
В этих целях предлагается внести соответствующее изменение в инструкцию Центрального банка Российской Федерации от 30 июня 1997 г. N 62а "О порядке формирования и использования резерва на возможные потери по ссудам" в части определения критериев обеспеченности процентов по долгосрочным ссудам.
