VI. МЕТОДИЧЕСКИЕ УКАЗАНИЯ О ГОСУДАРСТВЕННОЙ КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКЕ

6.1. Группировка объектов оценки.

Для целей определения кадастровой стоимости методами массовой оценки объекты недвижимости объединяются в группы и подгруппы.

Кадастровая стоимость объектов оценки определяется в рамках каждой из групп (подгрупп).

Группировка объектов оценки должна ориентироваться на сложившиеся сегменты рынка недвижимости, основные из которых приведены в приложении N 5 к настоящим Методическим указаниям.

Рекомендации по применимости подходов к оценке при определении кадастровой стоимости методами массовой оценки представлены в приложении N 6 к настоящим Методическим указаниям.

Сравнительный подход основан на сравнении цен сделок (предложений) по аналогичным объектам недвижимости. Сравнительному подходу отдается предпочтение перед другими подходами к оценке при развитости рынка объектов оценки и при достаточности и репрезентативности информации о сделках (предложениях) с объектами оценки.

Затратный подход основан на определении затрат, необходимых для приобретения, воспроизводства или замещения объекта оценки. Для использования этого подхода необходимы актуальные и достоверные данные о соответствующих затратах.

Доходный подход основан на определении ожидаемых доходов от использования объектов оценки. Доходный подход рекомендуется применять при наличии надежных данных о доходах и расходах по объектам оценки, об общей ставке капитализации и (или) ставке дисконтирования.

6.2. Сравнительный подход.

Определение кадастровой стоимости в рамках сравнительного подхода осуществляется одним из следующих способов (методов):

1) метод статистического (регрессионного) моделирования.

Описание метода представлено в пункте 6.2.1.

При невозможности включения в модель массовой оценки кадастровой стоимости всех ценообразующих факторов и при условии наличия значений соответствующих ценообразующих факторов вводятся соответствующие корректировки;

2) метод типового (эталонного) объекта оценки.

Описание метода представлено в пункте 6.2.2. Данный метод оценки применяется при отсутствии достаточной для построения статистической модели рыночной информации для группы (подгруппы) объектов оценки;

3) методы моделирования на основе удельных показателей кадастровой стоимости (УПКС).

Описание метода представлено в пункте 6.2.3. Метод применяется для групп (подгрупп) объектов оценки, схожих с группами (подгруппами) объектов оценки, кадастровая стоимость которых определена на основе построения статистических моделей, в случаях, когда отсутствует возможность применения метода статистического моделирования и метода типового объекта оценки вследствие отсутствия точной информации о местоположении объекта оценки и других его характеристиках;

4) метод индексации прошлых результатов.

Описание метода представлено в пункте 6.2.4. Данный метод оценки применяется для иных, чем земельные участки, групп (подгрупп) объектов недвижимости, по которым не происходило изменение характеристик по отношению к предыдущей государственной кадастровой оценке.

6.2.1. Построение моделей оценки кадастровой стоимости (статистическая модель).

Под моделью оценки кадастровой стоимости понимается математическая формула, отображающая связь между зависимой переменной (кадастровая стоимость) и значениями независимых переменных (ценообразующих факторов объектов оценки).

Порядок построения модели оценки кадастровой стоимости:

1) определение способа моделирования влияния местоположения объектов оценки;

2) определение состава ценообразующих факторов, включаемых в модель оценки кадастровой стоимости, с учетом местоположения объектов оценки;

3) определение вида модели оценки кадастровой стоимости;

4) определение коэффициентов модели оценки кадастровой стоимости;

5) анализ статистической значимости модели оценки кадастровой стоимости;

6) проверка модели оценки кадастровой стоимости на контрольной выборке.

6.2.1.1. Основными способами моделирования влияния местоположения объектов оценки (включения фактора местоположения объектов оценки в модель оценки кадастровой стоимости) являются:

1) использование коэффициента местоположения, определенного для ценовой зоны;

2) использование поверхности отклика стоимости на местоположение объектов оценки;

3) использование значения расстояний (диапазонов расстояний) от объектов влияния (ценообразующих факторов) объектов оценки.

Коэффициент местоположения показывает, насколько удельный показатель стоимости недвижимости в конкретной ценовой зоне отличается от стоимости недвижимости по всей оцениваемой территории. Коэффициент местоположения для ценовой зоны рассчитывается как отношение средней цены сделок (предложений) в ценовой зоне к средней цене по всем сделкам (предложениям). Для расчета такого коэффициента из цен сделок (предложений) с помощью регрессионного анализа может быть исключено влияние других характеристик, за исключением местоположения.

Поверхность отклика стоимости является картографической иллюстрацией функции зависимости стоимости местоположения от координат. Поверхность отклика представляет собой трехмерный график непрерывных значений коэффициента местоположения (ось Z) в зависимости от географических координат (оси X и Y).

Если местоположение моделируется с помощью поверхности отклика стоимости на местоположение, результат может "огрубляться" (приводиться по каким-либо ценовым зонам) для того, чтобы получить единые коэффициенты для ценовых зон.

Коэффициент местоположения для ценовой зоны далее используется в модели оценки кадастровой стоимости.

При использовании значений расстояний от объектов, влияющих на стоимость указанных значений (например, расстояние от центра города), они используются как переменные статистической модели.

6.2.1.2. Выбор ценообразующих факторов объектов оценки для построения моделей оценки кадастровой стоимости может осуществляться двумя методами: экспертным и (или) корреляционно-регрессионным.

Экспертный метод предполагает выбор ценообразующих факторов объектов оценки на основе экспертного мнения. Выбор каждого ценообразующего фактора объектов оценки должен быть обоснован.

Корреляционно-регрессионный метод предполагает выбор в качестве ценообразующих факторов объектов оценки для построения моделей тех факторов, соответствующих коэффициентам значимости (детерминации), значения которых составляют не менее 0.3.

Определение значений коэффициентов модели оценки кадастровой стоимости (калибровка модели) производится математическими методами, основными из которых являются регрессионный анализ и метод обратной связи.

6.2.1.3. Вид модели оценки кадастровой стоимости должен быть обоснован. Анализ статистической значимости модели оценки кадастровой стоимости проводится с использованием показателей, соответствующих выбранному виду модели оценки кадастровой стоимости и методу калибровки.

Рассмотрению подлежат только статистически значимые модели оценки кадастровой стоимости.

В случае отсутствия статистически значимых моделей оценки кадастровой стоимости для данной группы проводится дополнительный сбор и обработка рыночной информации и (или) перегруппировка объектов недвижимости на основании близости значений факторов стоимости и уровня цен сделок (предложений).

Дальнейший анализ качества проводится только для статистически значимых моделей оценки кадастровой стоимости (анализ на контрольной выборке, то есть части сделок (предложений), не использованных при построении модели, а зарезервированных с целью анализа качества модели оценки кадастровой стоимости). Контрольная выборка должна иметь размер, достаточный для обеспечения статистической значимости результатов проверки модели оценки кадастровой стоимости.

В случае если в результате отбора моделей оценки кадастровой стоимости по критериям качества была отобрана более чем одна модель, то среди отобранных моделей выбирают модель с наилучшим качеством.

В случае отсутствия качественных моделей оценки для данной группы проводится дополнительный сбор и обработка рыночной информации и (или) перегруппировка объектов недвижимости на основании близости значений факторов стоимости и уровня цен сделок (предложений). Модель оценки кадастровой стоимости считается пригодной для последующего расчета кадастровой стоимости, если параметры качества модели находятся в допустимых пределах и близки по значению на обучающей и контрольной выборках.

Выбранная для расчета модель должна отвечать требованию объяснимости, а также предоставлять возможности проведения анализа чувствительности итогового результата в зависимости от изменения факторов.

Требование объяснимости означает наличие возможности объяснения зависимости результата от входных параметров, а также соответствие этой зависимости данным рынка недвижимости. Анализ чувствительности показывает, насколько меняется стоимость, определенная с использованием модели оценки кадастровой стоимости, при изменении какого-либо фактора на заданную величину.

6.2.1.4. По результатам построения модели оценки кадастровой стоимости осуществляется описание типового объекта. Описание типового объекта осуществляется в разрезе ценообразующих факторов с указанием диапазонов значений ценообразующих факторов для соответствующей группы (подгруппы), а также с указанием среднего уровня кадастровой стоимости, рассчитанного на основе соответствующей модели, для ценовых зон и муниципальных районов (городских округов). В описании типового объекта указываются как включенные в модель оценки ценообразующие факторы, так и не включенные.

6.2.2. Метод типового (эталонного) объекта оценки.

Метод типового (эталонного) объекта оценки заключается в определении стоимости типового (эталонного) объекта. В стоимость типового (эталонного) объекта могут вноситься корректировки, учитывающие отличие ценообразующих характеристик объекта оценки от типового (эталонного) объекта оценки.

Метод типового объекта заключается в следующем:

1) определяется группа (подгруппа) объектов оценки, в которой возможно (целесообразно) типологизировать объекты оценки;

2) определяется основание типологизации - характеристика или группа характеристик объектов оценки, на основании которых можно сгруппировать объекты оценки по типам;

3) проводится типологизация объектов оценки;

4) формируется типовой объект оценки;

5) определяется стоимость типового объекта оценки;

6) в зависимости от вида использования объектов оценки могут вноситься корректировки в стоимость объектов оценки при распространении на них стоимости типового объекта оценки.

6.2.3. Метод моделирования на основе УПКС.

Расчет кадастровой стоимости объектов оценки на основе УПКС объектов недвижимости других групп (подгрупп) объектов оценки.

Данный метод предполагает моделирование с использованием определенных для других групп (подгрупп) объектов оценки удельных показателей кадастровой стоимости.

Метод применяется в случаях, когда отсутствует возможность применения метода статистического моделирования и метода типового объекта вследствие недостатка информации о точном местоположении объекта оценки, о других точных его характеристиках, то есть когда отсутствуют значения ценообразующих факторов, которые необходимо было бы подставить в модель оценки кадастровой стоимости, полученную в результате применения метода статистического моделирования или метода типового объекта. Метод может применяться для определения кадастровой стоимости объектов незавершенного строительства или объектов неопределенного назначения (объекты иного назначения).

Метод заключается в следующем:

1) определяется уровень детализации расположения объекта недвижимости (кадастровый квартал, населенный пункт, муниципальное образование);

2) определяется среднее значение удельного показателя кадастровой стоимости объектов оценки, имеющих сходство по виду использования групп (подгрупп) объектов оценки, существующих в пределах территориальной единицы (кадастровый квартал, населенный пункт, муниципальное образование), в которой расположен объект оценки;

3) кадастровая стоимость объекта оценки определяется путем умножения среднего значения удельного показателя кадастровой стоимости объектов оценки схожих по виду использования групп (подгрупп) объектов оценки по кадастровому кварталу (в случае отсутствия в кадастровом квартале - в населенном пункте или муниципальном образовании), в котором расположен объект оценки, на его площадь.

В рамках данного метода средние значения УПКС могут определяться с учетом известных характеристик объекта оценки (материал стен, этаж (этажность) и другое).

6.2.4. Метод индексации прошлых результатов.

Данный метод определения кадастровой стоимости группы объектов заключается в индексировании значений кадастровой стоимости объектов капитального строительства, установленных в результате предыдущей кадастровой оценки.

6.3. Затратный подход.

6.3.1. Моделирование в рамках затратного подхода основано на определении зависимости затрат на замещение объектов оценки на основании удельных показателей затрат на строительство базовых объектов.

Под базовыми объектами понимаются объекты недвижимости, наиболее близкие по своим характеристикам к соответствующей группе (подгруппе) объектов оценки.

6.3.2. Группы (подгруппы) объектов недвижимости, кадастровая стоимость которых определяется затратным подходом, разделяются исходя из видов использования объектов оценки с разделением объектов по классу конструктивной схемы и классу качества объекта (уровню отделочных покрытий и качеству инженерных коммуникаций), классу их капитальности, условиям строительства и прочее.

При отсутствии доступной информации по какому-либо параметру данный параметр определяется на основе допущений либо не участвует в группировке.

6.3.3. При определении кадастровой стоимости рекомендуется в качестве базы расчета использовать затраты на замещение.

Затраты на замещение представляют собой расчетную оценку затрат на сооружение или приобретение нового современного эквивалентного объекта недвижимости по состоянию на дату оценки. Затраты на финансирование в период строительства рекомендуется рассматривать из собственных средств, если это соответствует обычным условиям строительства объекта недвижимости на соответствующем сегменте рынка объектов оценки. Компенсация за пользование инвестиционными средствами в строительство на время строительства может быть учтена при расчете величины предпринимательской прибыли методом компенсации вмененных издержек (техниками доходного подхода) либо другими методами, отражающими превышение сложившихся рыночных цен над затратами на создание объекта недвижимости.

При расчете величины прибыли предпринимателя методом компенсации вмененных издержек необходимо учитывать все инвестиции, связанные с созданием объекта недвижимости, включая инвестиции, необходимые для приобретения прав на земельный участок, а также время, необходимое для проведения инженерно-изыскательских и проектных работ, согласования проекта.

Физический износ - утрата полезности объекта недвижимости или его компонентов, связанная с временным фактором (естественное старение) или условиями эксплуатации, которая приводит к потере стоимости.

Физический износ рассчитывается на основании данных технической документации. При использовании данных технической документации следует учитывать дату заполнения этой документации. При использовании ретроспективных данных (дата заполнения которых отстоит более чем на 1 год от даты оценки) необходимо ввести корректировку на состояние. При наличии достаточного количества данных о физическом износе объектов рекомендуется построить модель накопления износа объектами одной группы в разбивке по однотипным объектам в подобных условиях эксплуатации (развитые центры субъекта Российской Федерации, депрессивные территории).

Для достижения целей проведения кадастровой оценки допускается использование разных моделей физического износа для разных групп (подгрупп) объектов оценки. При этом следует учитывать, что максимальная расчетная величина физического износа не может превышать предельных значений износа при эксплуатации объектов оценки, за исключением случаев, подтверждающих необходимость их сноса.

Функциональное устаревание представляет утрату полезности вследствие неэффективности, которой характеризуется оцениваемый объект недвижимости по сравнению с его заменителем, при условии, что такая утрата приводит к потере стоимости у оцениваемого объекта недвижимости. Функциональное устаревание во многом учитывается при использовании в расчетах затрат на замещение объекта недвижимости.

Внешнее (экономическое) устаревание представляет собой утрату полезности объекта недвижимости, вызванную экономическими факторами или факторами месторасположения, внешними по отношению к рассматриваемому объекту недвижимости, и приводящую к потере объектом недвижимости своей стоимости.

В случае, когда в силу отсутствия достаточной рыночной информации достоверно определить экономическое и (или) функциональное устаревание объектов кадастровой оценки достоверно невозможно, учитывается только физический износ, то есть уменьшение стоимости строительства нового объекта на величину обесценения. Физический износ объектов кадастровой оценки определяется на основании метода эффективного возраста. Срок службы объектов капитального строительства, учитываемый при определении физического износа при массовой оценке объектов капитального строительства, указан в приложении N 7 к настоящим Методическим указаниям.

При расчете физического износа принимается допущение, что в случае, если хронологический возраст объекта оценки составляет 0,6 - 1,0 и более нормативного срока его службы, предполагается, что объект поддерживался в рабочем состоянии за счет периодического ремонта, при котором объект не восстанавливался до нового состояния, а устранялись лишь видимые дефекты и существующие недостатки, способные повлиять на эксплуатационные характеристики. При этом, если хронологический возраст составляет 60 и более процентов от нормативного срока его службы, величина накопленного износа принимается равной 60%; а если хронологический возраст равен или превышает нормативный срок службы объекта оценки, то величина накопленного износа принимается равной 70 процентам.

В случае проведения капитального ремонта или реконструкции объекта в качестве срока ввода объекта в эксплуатацию (даты начала нормативного срока его службы) принимается дата завершения капитального ремонта или реконструкции.

6.3.3.1. При оценке затратным подходом помещений в зданиях и сооружениях рекомендуется производить расчет стоимости здания или сооружения, частью которого является помещение, на основе доли площади или строительного объема, относящихся к данным помещениям в общей площади или строительном объеме здания или сооружения. При этом в рамках затратного подхода дальнейшие корректировки на занимаемый этаж, видовые характеристики, тип входа и прочее не проводятся.

6.3.3.2. Оценка объектов незавершенного строительства проводится в полном соответствии с оценкой объектов, введенных в эксплуатацию. При этом необходимо учитывать процент готовности объекта незавершенного строительства, дату начала строительного производства (или разрешения на строительство), дату приостановки строительно-монтажных работ, а также наличие мероприятий по консервации объекта незавершенного строительства.

Процент готовности объекта незавершенного строительства (при отсутствии документального подтверждения) может быть рассчитан исходя из даты выдачи разрешения на строительство, даты оценки и срока завершения строительства рассматриваемого объекта незавершенного строительства (нормативного или типичного для данного региона).

6.3.3.3. Затраты на строительство (воспроизводство, замещение) объектов оценки рассчитываются на основе сметных нормативов строительства, то есть на основе государственных, отраслевых, территориальных, фирменных или индивидуальных сметных нормативов, образующих систему ценообразования и сметного нормирования в строительстве, с применением соответствующих утвержденных индексов цен в строительстве на строительно-монтажные работы, применяемых в сметных расчетах стоимости производственного и жилищно-гражданского строительства, и коэффициентов перехода от цен базового района к уровню цен субъектов Российской Федерации.

В случае наличия нескольких сметных нормативов на тот или иной типовой объект применяются в первую очередь территориальные (региональные) сметные нормативы. В случае если их нет или они не утверждены, осуществляется выбор иных справочников по затратам на строительство соответствующих групп объектов и обоснование такого выбора.

6.4. Доходный подход.

6.4.1. Использование доходного подхода возможно как для определения стоимости эталонных объектов оценки с последующим моделированием результатов расчета по однотипным объектам оценки, отличающимся единым набором основных ценообразующих факторов, так и для моделирования стоимости отдельных групп (подгрупп) объектов оценки. В зависимости от выбранного способа использования применяется та или иная группировка объектов оценки. При этом не исключается, что для объектов одного вида использования будет выбран один принцип расчета и, соответственно, группировки, а для другого - второй.

6.4.2. В рамках доходного подхода стоимость объекта недвижимости может определяться:

1) методом прямой капитализации;

2) методом дисконтирования денежных потоков.

Объекты оценки оцениваются исходя из характерных для соответствующего сегмента рынка показателей доходности их использования, без учета фактического обременения арендными отношениями и индивидуальных показателей эффективности их использования.

6.4.3. Реализация техник доходного подхода осуществляется путем капитализации или дисконтирования чистого операционного дохода, связанного с использованием объектов оценки. При этом не учитываются налоги, связанные с их владением, включая налоги на имущество организаций и физических лиц, земельный налог, а также налог на прибыль организаций и налог на доходы физических лиц.

При определении чистого операционного дохода потенциальный валовый доход, определенный на основе сложившейся на дату оценки рыночной арендной платы для аналогичных объектов корректируется с учетом среднего уровня недозагрузки и операционных расходов (прежде всего, коммунальных расходов и затрат на текущий ремонт).

Определение стоимости объектов недвижимости методом прямой капитализации выполняется путем деления типичного чистого операционного дохода в год на общую ставку капитализации по объектам оценки. Общая ставка капитализации рассчитывается в соответствии с условиями рынка соотношением годового чистого операционного дохода от сдачи объектов оценки в аренду и цен сопоставимых сделок (предложений) за объекты оценки. В случае невозможности рассчитать чистый операционный доход и (или) ставки капитализации для приносящей доход недвижимости на основании рыночной информации применяются соответствующие показатели, указанные в приложениях N 8 и N 9 к настоящим Методическим указаниям, в случае если они не противоречат данным соответствующего сегмента рынка недвижимости.

Для объектов оценки с ярко выраженными колебаниями доходов рекомендуется использовать расчет дисконтированием денежных потоков. При расчете дисконтированием денежных потоков рекомендуется использовать номинальную ставку дисконтирования, а в модель расчета закладывать прогнозную инфляцию в рассматриваемом сегменте недвижимости.

Метод дисконтирования денежных потоков применяется к будущим денежным потокам с любым прогнозом изменения во времени и определяет их текущую стоимость путем дисконтирования по ставке, соответствующей доходности инвестиций. Ставка дисконтирования характеризует приведение (дисконтирование) относящихся к разным периодам времени всех обычных на данном сегменте рынка денежных потоков (доходов), в том числе от возможной их продажи в будущем. В случае невозможности определения ставок дисконтирования на основе достоверной информации об условиях продажи объектов оценки с действующими договорами аренды в качестве ставки дисконтирования возможно использование обычных для данного сегмента рынка ставок кредитования сделок.