ГОСУДАРСТВЕННЫЙ АРБИТРАЖ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ИНФОРМАЦИОННОЕ ПИСЬМО
от 22 июня 1990 г. N С-13/ОПИ-215
О ПРИМЕНЕНИИ ОСНОВ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА СОЮЗА ССР
И СОЮЗНЫХ РЕСПУБЛИК ОБ АРЕНДЕ
Государственный арбитраж РСФСР направляет для использования в практической деятельности информационное письмо об отдельных ответах, данных Государственным арбитражем СССР и Государственным арбитражем РСФСР по вопросам применения законодательств об аренде.
Приложение: на 4 листах.
Главный государственный
арбитр РСФСР
Н.П.ЗАРУБИН
Приложение
1. Об арендодателях по договорам на аренду государственного предприятия и структурной единицы объединения.
В соответствии с п. 1 ст. 16 Основ законодательства Союза ССР и союзных республик об аренде трудовой коллектив государственного предприятия (объединения) или структурной единицы объединения вправе образовать организацию арендаторов как самостоятельное юридическое лицо для создания арендного предприятия.
В практике арбитражей возник вопрос, кто должен выступать арендодателем по таким договорам.
По этому вопросу Госарбитражем СССР дано следующее разъяснение.
"В настоящее время вопрос об арендодателях в указанных случаях прямо решен в п. 3 постановления Совета Министров СССР от 20.03.90 N 280 "О порядке сдачи предприятий (объединений) союзного подчинения и их имущества в аренду".
При сдаче в аренду государственного предприятия (объединения) договор должен быть заключен с государственным органом, которому подчинено предприятие (объединение). При сдаче в аренду структурной единицы объединения договор должен быть заключен с объединением, в состав которого входит структурная единица, коллектив которой образовал организацию арендаторов в соответствии с п. 1 ст. 16 Основ (Письмо Госарбитража СССР от 29.03.90 N ОП-7/10).
В соответствии с постановлением Совета Министров РСФСР от 13.04.90 N 118 при сдаче в аренду государственных предприятий (объединений) республиканского (РСФСР) подчинения арендодателями выступают министерства и ведомства РСФСР, республиканского (АССР) и местного подчинения - государственные органы, уполномоченные на это Советами Министров автономных республик, край (обл) исполкомами, Мосгорисполкомом и Ленгорисполкомом. При сдаче в аренду структурных единиц и самостоятельных предприятий, входящих в состав различных объединений, на которые распространяется Закон СССР "О государственном предприятии (объединении)", арендодателями выступают объединения, в которые они входят.
2. Арендное предприятие является самостоятельным, поэтому споры с его участием подлежат рассмотрению в органах Госарбитража.
Руководствуясь п. 1 ст. 16 Основ законодательства Союза ССР и союзных республик об аренде, многие предприятия и структурные единицы объединения заключают договорные аренды. В этой связи возник вопрос: государственный или ведомственный арбитраж должен рассматривать споры арендных предприятий с другими предприятиями (организациями) отрасли.
Госарбитраж СССР разъяснил, что арендное предприятие является самостоятельным и не подчиняется ни своей бывшей организации, ни соответствующему министерству. Поэтому споры между арендными предприятиями и другими предприятиями отрасли подлежат рассмотрению в органах Госарбитража (Письмо Госарбитража СССР от 20.02.90 N C-13/ОП-25).
3. Договоры на аренду имущества подразделения государственного предприятия могут быть заключены только на добровольной основе.
Основы законодательства Союза ССР и союзных республик об аренде предусматривают возможность создания арендного предприятия на основе имущества подразделения государственного предприятия.
В практике органов Госарбитража возник вопрос, подведомственны ли госарбитражам споры о понуждении государственного предприятия к заключению такого договора с организацией арендаторов.
По данному вопросу Госарбитраж РСФСР дал следующее разъяснение.
Создание арендного предприятия на основе имущества подразделения государственного предприятия согласно ст. 22 Основ производится лишь с согласия соответствующего государственного предприятия. В этом случае договор аренды заключается с государственным предприятием на добровольной основе.
Поэтому требования одной из сторон о понуждении к заключению таких договоров неправомерны и не подлежат рассмотрению в органах арбитража. Разногласия, возникающие при заключении этих договоров, рассматриваются арбитражем лишь при наличии соглашения сторон (Письмо Госарбитража РСФСР от 28.03.90 N С-13/ОПИ-101).
4. Споры, возникающие при заключении договоров на аренду нежилого помещения, рассматриваются органами Госарбитража, если это предусмотрено соглашением сторон.
В связи с отменой ранее действовавшего законодательства по вопросам аренды нежилых помещений и введением в действие Основ законодательства Союза ССР и союзных республик об аренде в практике органов Госарбитража возник вопрос о подведомственности арбитражам споров, возникающих при заключении таких договоров.
Госарбитражем РСФСР дано разъяснение следующего содержания.
В соответствии с действующим законодательством разногласия, возникающие при заключении договоров на аренду нежилых помещений, могут разрешаться органами Государственного арбитража, если это предусмотрено соглашением сторон. Если такого соглашения не имеется, Госарбитраж правомерно отказывает в принятии исковых заявлений (Письмо Госарбитража РСФСР от 22.02.90 N ОПИ-19/5).
5. О рассмотрении разногласий, касающихся размера арендной платы за нежилое помещение.
Согласно ст. 7 Основ законодательства Союза ССР и союзных республик об аренде конкретный размер арендной платы устанавливается в договоре, заключаемом сторонами на началах добровольности и полного равенства.
В арбитражной практике возник вопрос, чем должен руководствоваться Госарбитраж при рассмотрении разногласий, касающихся размера арендной платы за нежилое помещение, и какой орган может проверить обоснованность составленной арендодателем калькуляции размера арендной платы.
По поставленному вопросу Госарбитраж РСФСР разъяснил:
"При определении размера арендой платы за нежилое помещение сторонам необходимо руководствоваться ст. 8 Основ законодательства Союза ССР и союзных республик об аренде, п. 18 постановления ЦК КПСС и Совета Министров от 15.03.89 N 231 и п. 13 постановления Совета министров РСФСР от 12.05.89 N 153, согласно которым признана недопустимой сдача в аренду нежилых помещений (строений) с оплатой в размерах, не покрывающих расходов по их содержанию и ремонту.
В случае недостижения сторонами соглашения по размеру арендной платы за конкретное нежилое помещение арбитр должен исходить из необходимости покрытия расходов арендодателя по содержанию помещения, а также получения им части прибыли.
При необходимости может быть назначена экспертиза с привлечением в качестве экспертов специалистов финансовых органов, управлений жилищно-коммунального хозяйства исполкомов и других компетентных органов.
Кроме этого, следует иметь в виду, что Минжилкомхоз РСФСР письмом от 19.04.90 N 01-17-135 всем подведомственным органам на местах направил для руководства при заключении договоров на аренду нежилых помещений "Рекомендации по расчету арендной платы за нежилые помещения в новых условиях хозяйствования" (Письмо Госарбитража РСФСР от 23.05.90 N С-13/ОПИ-161).
6. Споры, связанные с размещением госзаказа на арендном предприятии, рассматриваются госарбитражами в установленном порядке.
Согласно п. 4 ст. 18 Основ законодательства Союза ССР и союзных республик об аренде арендное предприятие обязано принимать на себя по договору аренды выполнение государственного заказа в объеме, не превышающем соответствующий заказ, принятый на год его сдачи в аренду.
Однако в практике нередки случаи, когда до арендного предприятия доводится госзаказ в большем объеме, чем на год его сдачи в аренду.
В этой связи Госарбитраж РСФСР разъяснил:
"Основы законодательства Союза ССР и союзных республик об аренде не предусматривают право арендного предприятия обращаться с заявлениями о признании акта о доведении госзаказа полностью или частично недействительным.
Однако учитывая, что госзаказ является обязательным для арендных предприятий, споры, связанные с его размещением на таких предприятиях, должны рассматриваться госарбитражами в установленном порядке" (Письмо Госарбитража РСФСР от 15.05.90 N С-13/ОПИ-106).
7. Арендное предприятие является правопреемником государственного предприятия, взятого им в аренду.
Согласно п. 1 ст. 23 Закона о госпредприятии (в новой редакции) деятельность предприятия может быть прекращена при решении вопроса о передаче имущества предприятия в целом в аренду организации арендаторов или кооперативу.
Между тем п. 4 ст. 16 Основ законодательства Союза ССР и союзных республик об аренде предусмотрено, что арендное предприятие становится правопреемником имущественных прав и обязанностей государственного предприятия, на основе которого оно создано.
Учитывая, что по общему правилу при прекращении деятельности предприятия правопреемства не возникает, в практике госарбитражей встал вопрос, каким из названных нормативных актов руководствоваться в данном случае.
В этой связи Госарбитраж СССР разъяснил:
"В указанном случае следует руководствоваться п. 4 ст. 16 Основ законодательства Союза ССР и союзных республик об аренде" (Письмо Госарбитража СССР от 23.03.90 N ОП-7/9).
Отдел обобщения арбитражной
практики и инструктирования
