Приложение 12. ИНФОРМАЦИОННЫЙ МАТЕРИАЛ ДЛЯ ВНЕСЕНИЯ ПОПРАВОК ПО РЯДУ ЦЕНООБРАЗУЮЩИХ ФАКТОРОВ ПРИ МАССОВОЙ ОЦЕНКЕ <13>
Приложение N 12
к Методическим указаниям
о государственной кадастровой
оценке, утвержденным приказом
Минэкономразвития России
от 12.05.2017 N 226
ИНФОРМАЦИОННЫЙ МАТЕРИАЛ
ДЛЯ ВНЕСЕНИЯ ПОПРАВОК ПО РЯДУ ЦЕНООБРАЗУЮЩИХ ФАКТОРОВ
ПРИ МАССОВОЙ ОЦЕНКЕ <13>
--------------------------------
<13> Для целей определения кадастровой стоимости.
В случае существенных изменений на рынке недвижимости, приведенные данные подлежат обязательной корректировке.
Скидки на торг для земельных участков
|
Вид использования
|
Активный рынок
|
Неактивный рынок
|
||
|
Среднее значение
|
Границы диапазона
|
Среднее значение
|
Границы диапазона
|
|
|
Земельные участки под промышленную застройку
|
11%
|
7% - 15%
|
19%
|
2% - 25%
|
|
Земельные участки под офисную/торговую застройку
|
10%
|
6% - 14%
|
16,0%
|
0% - 22%
|
|
Земельные участки сельскохозяйственного использования
|
15%
|
10% - 20%
|
23%
|
6% - 30%
|
|
Земельные участки под индивидуальное жилищное строительство
|
9%
|
5% - 13%
|
15%
|
0% - 20%
|
|
Земельные участки под многоэтажное жилищное строительство
|
10%
|
6% - 14%
|
17%
|
1% - 23%
|
|
Земельные участки под объекты рекреации
|
14%
|
9% - 19%
|
21%
|
4% - 28%
|
|
Земельные участки под объекты придорожного сервиса
|
11%
|
7% - 15%
|
18%
|
2% - 24%
|
Скидки на торг для других объектов недвижимости
|
Вид использования
|
Активный рынок
|
Неактивный рынок
|
||
|
Среднее значение
|
Границы диапазона
|
Среднее значение
|
Границы диапазона
|
|
|
Производственно-складские объекты
|
12%
|
7% - 17%
|
18%
|
11% - 26%
|
|
Торгово-офисная недвижимость
|
10%
|
5% - 15%
|
17%
|
10% - 24%
|
|
Квартиры
|
4%
|
2% - 6%
|
8%
|
4% - 14%
|
|
Индивидуальные жилые дома
|
6%
|
2% - 10%
|
12%
|
6% - 18%
|
|
Базы отдыха
|
10%
|
5% - 15%
|
17%
|
9% - 25%
|
Выбор значения скидки на торг в границах указанного в таблицах диапазона осуществляется на основании проведенного анализа рынка недвижимости по каждому из сегментов, а также социально-экономической ситуации в субъекте Российской Федерации. В частности, анализируется динамика цен на рынке (при отрицательной динамике или стагнации используются большие значения скидок на торг), объем предложения на рынке (низкий объем предложения свидетельствует о том, что рынок неактивный), уровень покупательской способности населения или организаций и прочее.
Масштабный фактор для земельных участков
под многоэтажную жилую застройку
|
Диапазон площадей аналогичного объекта, га
|
Диапазон площадей объекта недвижимости, для которого определяется кадастровая стоимость, га
|
|||
|
< 0,5
|
0,5 - 1,5
|
1,5 - 5
|
> 5
|
|
|
< 0,5
|
1,00
|
0,98
|
0,90
|
0,84
|
|
0,5 - 1,5
|
1,02
|
1,00
|
0,92
|
0,86
|
|
1,5 - 5
|
1,11
|
1,09
|
1,00
|
0,93
|
|
> 5
|
1,19
|
1,17
|
1,07
|
1,00
|
Масштабный фактор для земельных участков
под индивидуальную жилую застройку
|
Диапазон площадей аналогичного объекта, кв. м
|
Диапазон площадей объекта недвижимости, для которого определяется кадастровая стоимость, кв. м
|
||||
|
< 1500
|
1500 - 3000
|
3000 - 6000
|
6000 - 10000
|
> 10000
|
|
|
< 1500
|
1,00
|
0,98
|
0,92
|
0,83
|
0,78
|
|
1500 - 3000
|
1,02
|
1,00
|
0,94
|
0,85
|
0,80
|
|
3000 - 6000
|
1,09
|
1,07
|
1,00
|
0,90
|
0,85
|
|
6000 - 10000
|
1,21
|
1,18
|
1,11
|
1,00
|
0,94
|
|
> 10000
|
1,28
|
1,25
|
1,17
|
1,06
|
1,00
|
Корректировка на площадь для квартир
|
Общая площадь (фактор масштаба)
|
||||
|
Площадь, кв. м
|
<65
|
65 - 100
|
100 - 200
|
> 200
|
|
< 65
|
1,00
|
0,96
|
0,84
|
0,70
|
|
65 - 100
|
1,04
|
1,00
|
0,87
|
0,73
|
|
100 - 200
|
1,19
|
1,14
|
1,00
|
0,84
|
|
> 200
|
1,42
|
1,36
|
1,19
|
1,00
|
Корректировка на площадь для индивидуальных жилых домов
|
Общая площадь (фактор масштаба)
|
||||
|
Площадь, кв. м
|
< 150
|
150 - 300
|
300 - 600
|
> 600
|
|
< 150
|
1,00
|
0,95
|
0,87
|
0,84
|
|
150 - 300
|
1,05
|
1,00
|
0,92
|
0,88
|
|
300 - 600
|
1,15
|
1,09
|
1,00
|
0,96
|
|
> 600
|
1,19
|
1,13
|
1,04
|
1,00
|
Скидки на отсутствие подключений жилых объектов
к централизованным системам жизнеобеспечения при наличии
таковых в аналогичных объектах
|
Отсутствие газоснабжения
|
5%
|
|
Отсутствие отопления и горячего водоснабжения
|
8%
|
|
Отсутствие электричества
|
8%
|
|
Отсутствие канализации
|
5%
|
Чистый операционный доход от эксплуатации торгово-офисной и складской недвижимости с остаточным сроком службы 25 и менее лет составляет 70 процентов, а остальных - 75 процентов от потенциального валового дохода, не включающего в себя оплату коммунальных услуг.