ФЕДЕРАЛЬНАЯ СЛУЖБА ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ,
КАДАСТРА И КАРТОГРАФИИ
ПИСЬМО
от 27 июня 2024 г. N 13-00610/24
О РАССМОТРЕНИИ ОБРАЩЕНИЯ
Управление нормативно-правового регулирования в сферах регистрации недвижимости, геодезии и картографии Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (далее - Управление), рассмотрев в пределах своей компетенции обращение, сообщает.
В соответствии с пунктом 1 Положения о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 01.06.2009 N 457 (далее - Положение), Росреестр осуществляет в том числе функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию при осуществлении ведения Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН), государственного кадастрового учета недвижимого имущества, государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, предоставления сведений, содержащихся в ЕГРН, кадастровой деятельности. Согласно Положению Росреестр не наделен полномочиями по разъяснению законодательства, а также практики его применения.
В обращении отсутствуют сведения об уникальных характеристиках, позволяющих идентифицировать объект недвижимости, в связи с чем представить подробные пояснения по существу изложенных в обращении вопросов не представляется возможным.
Кроме того, обращаем внимание, что на законодательном уровне не закреплено такое понятие, как "пристроенное помещение".
Вместе с тем, полагаем возможным отметить следующее.
Федеральным законом от 21.12.2021 N 430-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации" (вступил в силу с 01.09.2022) Гражданский кодекс Российской Федерации (далее - ГК РФ) дополнен главой 6.1, регулирующей в том числе способы образования недвижимых вещей.
В соответствии с пунктом 2 статьи 141.3 ГК РФ здания и сооружения могут быть образованы в результате раздела недвижимой вещи (здания, сооружения, единого недвижимого комплекса) или в результате объединения нескольких недвижимых вещей (зданий, сооружений, всех помещений и машино-мест, расположенных в одном здании, сооружении).
При этом указанными положениями не предусмотрено образование здания путем "выдела" из другого здания.
Также обращаем внимание, что понятие "выдел" применяется только к случаю нахождения объекта недвижимости или иного имущества в общей долевой собственности (статья 252 ГК РФ), а в отношении общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме установлен запрет на выдел соответствующей доли в праве общей долевой собственности на такое имущество (часть 4 статьи 37 Жилищного кодекса Российской Федерации).
По мнению Управления, в рассматриваемом в обращении случае образование здания возможно путем раздела исходного объекта недвижимости (здания) в рамках проведения работ по реконструкции.
Согласно Градостроительному кодексу Российской Федерации (далее - ГрК РФ) для проведения работ по реконструкции объектов капитального строительства необходимы подготовка проектной документации, получение разрешений на строительство и на ввод объекта в эксплуатацию, за исключением случаев, предусмотренных ГрК РФ (статьи 48, 49, 51, 55 ГрК РФ).
При образовании объекта недвижимости государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются одновременно в порядке, предусмотренном пунктом 2 части 3 статьи 14, пунктом 3 части 1 статьи 15, статьями 24, 41 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Федеральный закон N 218-ФЗ).
Технический план должен содержать сведения обо всех образуемых объектах недвижимости (части 1 и 3 статьи 41 Федерального закона N 218-ФЗ, пункт 20 Требований к подготовке технического плана и состава содержащихся в нем сведений, утвержденных приказом Росреестра от 15.03.2022 N П/0082, далее - Требования N П/0082).
Документы, на основании которых может быть подготовлен технический план здания, указаны в статьях 24, 71 Федерального закона N 218-ФЗ, а также пунктах 20 - 21.26 Требований N П/0082. При этом необходимо принимать во внимание, что одно из образуемых зданий будет являться многоквартирным домом, в отношении которого в техническом плане должны быть указаны сведения обо всех помещениях (жилых, нежилых, в том числе являющихся общим имуществом) и машино-местах.
Начальник Управления
нормативно-правового регулирования
в сферах регистрации недвижимости,
геодезии и картографии
Э.У.ГАЛИШИН