<Информация> Росреестра "Дайджест законодательных изменений в сфере земли и недвижимости. IV квартал 2021"

Совершенствование порядка оформления прав на объекты капитального строительства

Орган публичной власти, который ввел объект недвижимости в эксплуатацию, должен был направить в Росреестр заявление о кадастровом учете этого объекта. Только после этого застройщик самостоятельно мог обратиться за регистрацией прав на этот объект.

Застройщику больше не нужно специально идти в Росреестр и подавать заявление о регистрации права собственности на объект капитального строительства. За него это сделает уполномоченный орган власти - он одновременно направит заявление о кадастровом учете объекта и о регистрации права собственности застройщика. А если для строительства привлекались денежные средства инвесторов - права собственности таких инвесторов. Установленный порядок не применяется в отношении многоквартирных домов, т.к. они не являются объектами прав.

Ограничения, установленные в зонах с особыми условиями использования территории (ЗОУИТ), были препятствием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) регистрации прав на здания и сооружения при условии отсутствия необходимых документов.

Если в соответствии с федеральным законом допускается ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства независимо от ограничений, установленных в ЗОУИТ, эти ограничения не являются препятствием для государственного кадастрового учета и (или) регистрации прав на введенное в эксплуатацию здание или сооружение (на помещения или машино-места в таком здании, сооружении).

Совершенствование порядка оформления прав граждан на объекты бытовой недвижимости

Отсутствовали правовые основания для оформления прав граждан на ранее построенные жилые дома и расположенные под ними земельные участки без правоустанавливающих документов. Оформление прав на такие объекты было возможно только в судебном порядке.

Создан административный механизм оформления прав на объекты недвижимости, в отношении которых отсутствуют правоустанавливающие документы. Гражданин имеет право на предоставление в собственность бесплатно земельного участка, на котором расположен жилой дом, возведенный до 14.05.1998 и используемый для постоянного проживания, в случае отсутствия документов на дом и земельный участок.

Образование земельных участков, занятых многоквартирными домами, осуществляется исключительно посредством подготовки проекта межевания территории.

Закреплена возможность образования земельных участков, занятых многоквартирными домами, не только путем подготовки проекта межевания территории, но и на основании схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории, подготовленной с соблюдением процедуры общественных обсуждений.

Право постоянного (бессрочного) пользования не наследовалось. Поэтому если ранее владелец не зарегистрировал право собственности на земельный участок, а у наследника отсутствовали правоустанавливающие документы на здание, расположенное на таком участке, признать права наследника на участок было невозможно.

Определено, что если земельный участок предоставлен гражданину до дня введения в действие Земельного кодекса РФ (30.10.2001) на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, такой земельный участок считается предоставленным гражданину на праве собственности (за исключением случаев, если такой участок в соответствии с федеральным законом не может предоставляться в частную собственность). Следовательно, такой земельный участок в случае открытия наследства подлежит включению в наследственную массу.

Определение движимых и недвижимых вещей

Имелась правовая неопределенность в части разграничения движимых и недвижимых вещей.

Введено более четкое определение недвижимых вещей, их основные виды, характеристики и порядок образования.

Также усовершенствован порядок постановки на учет бесхозяйных линейных объектов.

Правовое регулирование установления ограничений и обременений

До 01.01.2022 владельцы сооружений, чьи права возникли до 01.01.2018, при отсутствии прав на земельные участки, на которых они располагаются, могли оформить публичный сервитут или приобрести соответствующие земельные участки в аренду.

Возможность установления публичного сервитута и предоставления земельных участков по данному основанию продлена до 01.01.2025.

Переходный период регулирования отношений, связанных с установлением ЗОУИТ (Федеральный закон от 03.08.2018 N 342-ФЗ "О внесении изменений в Градостроительный кодекс РФ и отдельные законодательные акты") установлен до 01.09.2022.

Переходный период регулирования отношений, связанных с установлением ЗОУИТ, продлен до 01.05.2025.

До 01.09.2019 в реестр границ ЕГРН наряду со сведениями о ЗОУИТ могли быть внесены сведения о местоположении границ минимальных расстояний до магистральных и промышленных трубопроводов (газопроводов, нефтепроводов и нефтепродуктопроводов, аммиакопроводов).

Собственники магистральных или промышленных трубопроводов (газопроводов, нефтепроводов и нефтепродуктопроводов, аммиакопроводов) могут подготовить графическое описание местоположения границ минимальных расстояний до магистральных и промышленных трубопроводов до 01.01.2024. Уполномоченный федеральный орган исполнительной власти может направить такое графическое описание в Росреестр для внесения сведений в ЕГРН до 01.05.2025.

Предусмотрена возможность внесения правообладателем объекта в ЕГРН сведений о ЗОУИТ только в связи с установлением такой зоны.

Предусмотрена также возможность внесения правообладателем объекта в ЕГРН сведений об изменении ЗОУИТ.

До 01.01.2022 органы государственной власти и органы местного самоуправления могли обратиться только с заявлением об изменении и прекращении существования ЗОУИТ.

Органы государственной власти и органы местного самоуправления наряду с правообладателями соответствующих объектов капитального строительства теперь могут также обратиться с заявлением об установлении ЗОУИТ.

Формирование предприятия полного цикла в сфере недвижимости

Обеспечение деятельности в сфере недвижимости (например, обеспечение геодезической и картографической деятельности, выполнение кадастровых, землеустроительных работ, создание и поддержание государственных и иных информационных систем, электронных сервисов и прочее) осуществлялось подведомственными Росреестру организациями.

Предусмотрено создание публично-правовой компании "Роскадастр" путем реорганизации ФГБУ "ФКП Росреестра", ФГБУ "Центр геодезии, картографии и ИПД", АО "Ростехинвентаризация - федеральное БТИ", АО "Роскартография". Новая компания консолидирует их ресурсы и функции в целях реализации ключевых проектов отрасли для нужд государства и общества.

Переход на безбумажный документооборот

Документы, поступающие в МФЦ для получения услуг по кадастровому учету и регистрации прав, направляются в Росреестр на бумажных носителях (до 29.06.2022).

По результатам оказания государственных услуг документы с проставленными на них отметками о проведенной регистрации возвращаются Росреестром обратно в МФЦ для выдачи заявителям.

Все документы, поступающие посредством МФЦ в Росреестр, переводятся сотрудниками МФЦ в электронный вид и заверяются УКЭП. Необходимость передачи в Росреестр документов на бумажном носителе (за исключением документарных закладных) исключается.

Это позволит осуществить переход на безбумажный документооборот между МФЦ и Росреестром, а также снизить сроки предоставления услуг и повысить уровень удовлетворенности граждан.

У застройщиков возникали сложности с подачей в Росреестр электронного пакета документов для регистрации права собственности дольщика на переданный объект недвижимости, так как у большинства участников долевого строительства отсутствовала усиленная квалифицированная электронная подпись.

Теперь застройщик вправе отсканировать передаточный акт (иной документ о передаче объекта долевого строительства) и заверить его своей усиленной квалифицированной электронной подписью для подачи в Росреестр на регистрацию права собственности дольщика. В этом случае электронный образ

документа имеет ту же юридическую силу, что и документ на бумажном носителе.

Реализация сельскохозяйственной продукции

Отсутствовала возможность осуществления торговой деятельности, в том числе продажи сельскохозяйственной продукции, на земельных участках из состава земель сельскохозяйственного назначения в связи с тем, что это противоречит правовому режиму таких земель.

Фермеры и сельскохозяйственные потребительские кооперативы получили возможность реализации произведенной продукции непосредственно на земельных участках сельскохозяйственного назначения, на которых была произведена сельскохозяйственная продукция.

Получение сведений о землях сельскохозяйственного назначения

Отсутствовала возможность своевременного выявления изменения состояния земель сельскохозяйственного назначения, а также обеспечения правообладателей, органов государственной власти и органов местного самоуправления информацией о состоянии таких земель.

Установлены правовые основы создания, наполнения и предоставления сведений из государственного реестра земель сельскохозяйственного назначения. Это обеспечит оперативное получение актуальных и достоверных сведений о землях сельскохозяйственного назначения и земельных участках в составе таких земель, а также их пригодности для сельскохозяйственного производства.

Оформление прав на жилые дома

Отсутствовало правовое регулирование отношений, связанных с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для строительства объектов малоэтажного строительства.

Положения Федерального закона об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости распространены на комплексную малоэтажную застройку, строительство которой осуществляет застройщик с использованием средств граждан.

Определены условия договора участия в долевом строительстве, состав общего имущества собственников индивидуальных жилых домов и особенности его строительства, порядок передачи застройщиком объекта долевого строительства. Установлены особенности регистрации права на земельный участок и расположенный на нем объект индивидуального жилищного строительства, а также на имущество общего пользования.

Это позволит не допустить появления новых проблемных домов и обманутых дольщиков.

Имелась правовая неопределенность при отнесении здания к многоквартирному дому, дому блокированной застройки или индивидуальному жилому дому.

Даны определения понятий "многоквартирный дом" и "дом блокированной застройки".

Порядок возмещения убытков

Имелась правовая неопределенность в части условий возмещения убытков в связи с правомерными или неправомерными действиями органа государственной власти или органа местного самоуправления в случае ограничения прав собственника земельного участка в связи с установлением зоны с особыми условиями использования территорий.

Уточнен порядок возмещения убытков, причиненных в том числе правомерными действиями органов государственной власти и органов местного самоуправления, вследствие которых возникли ограничения прав.

Установление вида разрешенного использования

Имелась неопределенность правового регулирования в вопросе о необходимости внесения в ЕГРН сведений о вспомогательном виде разрешенного использования.

Установлено правило об отсутствии необходимости внесения в ЕГРН сведений о вспомогательных видах разрешенного использования земельных участков.