3.1. Классификация жилищного фонда (стандарты жилища)

3.1. Классификация жилищного фонда (стандарты жилища)

3.1.1. Структура жилищного фонда населенного пункта (стандарты жилища) определяется совокупностью различных показателей, характеризующих конструктивные и объемно-планировочные решения домов, их потребительские качества, срок эксплуатации, степень износа и другие местные особенности.

На основе статистического анализа технико-экономических показателей жилых зданий и стоимости работ по их эксплуатации на протяжении многих лет определены факторы, оказывающие наибольшее влияние на себестоимость работ по содержанию и ремонту жилищного фонда (в части стоимости текущего ремонта и технического обслуживания).

К числу факторов, которые могут быть положены в основу дифференциации нормативной себестоимости текущего ремонта и технического обслуживания жилищного фонда, относятся тип жилого дома (материал конструктивных элементов), физический износ зданий и этажность, которые в совокупности учитывают имеющиеся виды благоустройства.

3.1.2. Городской жилищный фонд с учетом типа зданий (материала конструктивных элементов) целесообразно классифицировать по следующим группам:

I группа - здания каменные особокапитальные; фундаменты каменные и бетонные, стены каменные (кирпичные) и крупноблочные, перекрытия железобетонные;

II группа - здания каменные обыкновенные; фундаменты каменные, стены каменные (кирпичные), крупноблочные и крупнопанельные, перекрытия железобетонные или смешанные (деревянные и железобетонные), а также каменные своды по металлическим балкам;

III группа - здания каменные облегченные; фундаменты каменные и бетонные, стены облегченной кладки из кирпича, шлакоблоков и ракушечника, перекрытия деревянные, железобетонные или каменные по металлическим балкам;

IV группа - здания деревянные, рубленные и брусчатые, смешанные сырцовые; фундаменты ленточные бутовые, стены рубленные, брусчатые и смешанные (кирпичные и деревянные), перекрытия деревянные.

3.1.3. Физический износ - один из главных показателей надежности и долговечности эксплуатируемых жилых зданий, а следовательно и размера затрат на их текущий ремонт. Характер и интенсивность износа зависят от многочисленных факторов (физических, химических, механических, электрохимических и др.) и в каждом конкретном случае роль любого из них различна, из-за чего трудно определить ведущий фактор разрушения.

Под физическим износом конструкции, элемента, системы инженерного оборудования и здания в целом следует понимать утрату ими первоначальных технико-экономических качеств (прочности, надежности, устойчивости и др.) в результате воздействия природно-климатических факторов и жизнедеятельности человека.

Физический износ на момент его оценки выражается соотношением стоимости объективно необходимых ремонтных мероприятий, устраняющих повреждения конструкции, элемента, системы или здания в целом, и их восстановительной стоимости.

Распределение жилых домов рекомендуется в зависимости от процента физического износа дифференцировать по следующим группам:

┌───────────────────────────────┬──────┬───────┬────────┬────────┐
│         Группа износа         │  I   │  II   │  III   │   IV   │
├───────────────────────────────┼──────┼───────┼────────┼────────┤
│Процент физического износа     │0 - 20│21 - 40│ 41 - 60│ 61 - 80│
└───────────────────────────────┴──────┴───────┴────────┴────────┘

3.1.4. Этажность жилых домов определяет наличие тех или иных дополнительных требований и видов инженерного оборудования (лифты, системы огнестойкости и дымоудаления, мусороудаления и др.), текущий ремонт и техническое содержание которых, так же как и вышеназванные факторы, определяют дифференциацию нормативной себестоимости.

Поэтому распределение жилищного фонда в зависимости от этажности рекомендуется классифицировать в следующие группы:

┌──────────────────────┬─────────┬─────────┬─────────┬───────────┐
│   Группа этажности   │    I    │   II    │   III   │    IV     │
├──────────────────────┼─────────┼─────────┼─────────┼───────────┤
│Этажность здания      │  до 5   │  6 - 9  │ 10 - 15 │ 16 и выше │
└──────────────────────┴─────────┴─────────┴─────────┴───────────┘

3.1.5. В таблице 3.1.5 приведены примерные коэффициенты для определения соотношений в затратах на содержание и ремонт жилищного фонда в зависимости от характеристик зданий.

Таблица 3.1.5

ПРИМЕРНЫЕ КОЭФФИЦИЕНТЫ ДЛЯ ОПРЕДЕЛЕНИЯ СООТНОШЕНИЙ
В ЗАТРАТАХ НА СОДЕРЖАНИЕ И РЕМОНТ ЖИЛИЩНОГО ФОНДА

┌────────────────┬───────────────────────────────────────────────┐
│ Группы зданий  │          Процент физического износа           │
│                ├───────────────────────────────────────────────┤
│                │               этажность зданий                │
│                ├──────────┬───────────┬────────────┬───────────┤
│                │  до 5    │   6 - 9   │  10 - 15   │ 16 и выше │
├────────────────┼──────────┴───────────┴────────────┴───────────┤
│                │        Процент физического износа (0 - 20)    │
├────────────────┼──────────┬───────────┬────────────┬───────────┤
│      I         │   1,0    │   1,1     │    1,1     │   1,2     │
├────────────────┼──────────┼───────────┼────────────┼───────────┤
│      II        │   1,15   │   1,20    │    1,20    │   1,35    │
├────────────────┼──────────┼───────────┼────────────┼───────────┤
│      III       │   1,2    │    -      │     -      │    -      │
├────────────────┼──────────┼───────────┼────────────┼───────────┤
│      IV        │   1,25   │    -      │     -      │    -      │
├────────────────┼──────────┴───────────┴────────────┴───────────┤
│                │      Процент физического износа (21 - 40)     │
├────────────────┼──────────┬───────────┬────────────┬───────────┤
│      I         │   1,2    │   1,25    │    1,25    │   1,35    │
├────────────────┼──────────┼───────────┼────────────┼───────────┤
│      II        │   1,3    │   1,35    │    1,35    │   1,5     │
├────────────────┼──────────┼───────────┼────────────┼───────────┤
│      III       │   1,35   │    -      │     -      │    -      │
├────────────────┼──────────┼───────────┼────────────┼───────────┤
│      IV        │   1,4    │    -      │     -      │    -      │
├────────────────┼──────────┴───────────┴────────────┴───────────┤
│                │      Процент физического износа (41 - 60)     │
├────────────────┼──────────┬───────────┬────────────┬───────────┤
│      I         │   1,3    │    1,35   │   1,35     │   1,5     │
├────────────────┼──────────┼───────────┼────────────┼───────────┤
│      II        │   1,35   │     -     │    -       │    -      │
├────────────────┼──────────┼───────────┼────────────┼───────────┤
│      III       │   1,45   │     -     │    -       │    -      │
├────────────────┼──────────┼───────────┼────────────┼───────────┤
│      IV        │   1,45   │     -     │    -       │    -      │
├────────────────┼──────────┴───────────┴────────────┴───────────┤
│                │      Процент физического износа (61 - 80)     │
├────────────────┼──────────┬───────────┬────────────┬───────────┤
│      I         │   1,45   │   1,55    │   1,55     │   2,0     │
├────────────────┼──────────┼───────────┼────────────┼───────────┤
│      II        │   1,6    │    -      │    -       │    -      │
├────────────────┼──────────┼───────────┼────────────┼───────────┤
│      III       │   1,8    │    -      │    -       │    -      │
├────────────────┼──────────┼───────────┼────────────┼───────────┤
│      IV        │   1,9    │    -      │    -       │    -      │
└────────────────┴──────────┴───────────┴────────────┴───────────┘

Примечания к таблице. 1. За базовый стандарт жилищного фонда с коэффициентом, равным 1, принимается пятиэтажный дом с износом до 20%, относящийся к I группе зданий, оснащенный электроснабжением, центральным отоплением, холодным и горячим водоснабжением и канализацией. Для определения нормативной себестоимости содержания и ремонта иного жилищного фонда нормативная себестоимость базового стандарта корректируется на соответствующий коэффициент.

2. Классификация зданий по группам предусматривает основные признаки согласно п. 3.1.2.